(Version 04/01)
Cynnwys
Am beth mae'r canllaw hwn?
1. Mae'r canllaw hwn yn rhoi cyngor cyffredinol i ymddiriedolwyr elusennau
sy'n ystyried prynu tir, naill ai at ddefnydd yr elusen ei hun neu fel
buddsoddiad.
2. Ni fwriedir iddo ddisodli'r cyngor a roddir gan gynghorwyr proffesiynol
yr elusen ei hun. Bydd rhaid i'r ymddiriedolwyr ymgynghori â'r
rhain pryd bynnag y byddant yn cynnig prynu tir.
3. Tra bo'r canllaw wedi'i ysgrifennu gyda anghenion ymddiriedolwyr
ymddiriedolaethau elusennol mewn golwg, bydd y cynnwys yn gymwys yn
gyffredinol i gyfarwyddwyr cwmnïau elusennol hefyd. Mae rhywfaint
o wahaniaeth ymagwedd rhwng y mathau hyn o elusennau a nodir y prif
rai yma. Nid yw'r canllaw hwn yn berthnasol i achosion arbennig o gronfeydd
buddsoddi cyffredin (heblaw cronfeydd cynllun cronni) neu gronfeydd
adnau cyffredin.
Ystyr geiriau ac ymadroddion a ddefnyddir
yn y canllaw hwn
4. Yn y canllaw hwn:
Ystyr cwmni elusennol yw cwmni a ffurfiwyd ac a gofrestrwyd
dan Ddeddf Cwmnïau 1985; neu y mae darpariaethau Deddf 1985 yn
berthnasol iddo fel y maent yn berthnasol i gwmni a ffurfiwyd ac a gofrestrwyd
felly; ac a sefydlwyd at ddibenion elusennol yn unig.
Ystyr tir yw tir rhydd-ddaliad neu brydles yn y Deyrnas Unedig,
a ddelir (yn achos tir yng Nghymru a Lloegr) ar gyfer ystâd gyfreithiol.
Mae "tir" yn cynnwys adeiladau, a hefyd budd dros dir arall os caiff
ei brynu i ddarparu ar gyfer y tir sy'n cael ei brynu.
Mae dogfen lywodraethol yn unrhyw ddogfen sy'n amlinellu dibenion
yr elusen ac, fel arfer, y dull o'i gweinyddu. Gall fod yn weithred
ymddiriedolaeth, yn gyfansoddiad, yn femorandwm ac erthyglau cwmni,
yn ewyllys, yn drawsgludiad, yn Siarter Frenhinol neu'n Gynllun gan
y Comisiynwyr.
Mae morgais yn cynnwys unrhyw arwystl dros dir.
Ystyr syrfëwr cymwys yw cymrawd neu aelod cyswllt proffesiynol
o naill ai Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig (RICS) neu Gymdeithas
Corfforedig Priswyr ac Arwerthwyr (ISVA).
Ystyr elusen anghorfforedig yw ymddiriedolaeth elusennol (heblaw
gronfa fuddsoddi cyffredin neu gronfa adnau gyffredin) neu gymdeithas
anghorfforedig elusennol, ac at y dibenion presennol mae'n cynnwys unrhyw
elusen arall y mae ei heiddo wedi'i ddal ar ymddiriedolaeth (e.e. cwmni
a ymgorfforwyd gan Siarter Frenhinol).
Defnyddir rhaid i gyfeirio at unrhyw gamau y mae'n ofynnol i'r
ymddiriedolwyr, neu eu hasiantiaid neu weithwyr eu cymryd yn ôl
y gyfraith.
Defnyddir argymhellir neu gynghorir pan fyddwn yn awgrymu
camau i'r ymddiriedolwyr eu cymryd sy'n arfer dda yn ein barn ni, ond
nid yw'n ofynnol iddynt eu cymryd yn ôl y gyfraith.
Pwerau a dyletswyddau ymddiriedolwyr
Elusennau anghorfforedig
5. Yn gyffredinol mae pŵer statudol gan ymddiriedolwyr
yr elusennau hyn i brynu tir os oes ei angen i gyflawni dibenion yr
elusen neu ar gyfer buddsoddi.
6. Ers 1 Ionawr 1997, bydd gan ymddiriedolwyr y rhan fwyaf o elusennau
anghorfforedig y pwerau eang i brynu tir a roddwyd gan Ddeddf Ymddiriedolaethau
Tir a Phenodi Ymddiriedolwyr 1996. Mae'r pwerau hyn ar gael i ymddiriedolwyr
unrhyw elusen sydd naill ai yn berchen ar dir eisoes neu sydd,
ar ryw adeg yn y gorffennol, wedi berchen ar dir. O 1 Chwefror 2001
mae cwmpas y pŵer hwn wedi cael ei ymestyn o dir yng Nghymru a
Lloegr i dir unrhyw le yn y DU. Gall y pŵer gael ei ymarfer os
oes angen i gyflawni dibenion yr elusen ar gyfer buddsoddi, ac ni ellir
ei wahardd gan ddogfen lywodraethol yr elusen1.
7. Mae effaith Rhan III Deddf Ymddiriedolwyr 2000 yn rhoi pŵer
cyfatebol i ymddiriedolwyr elusennau anghorfforedig eraill, ond, yn
yr achos hwn, mae'r pŵer yn gallu cael ei gyfyngu neu ei wahardd
yn gyffredinol trwy ddarpariaeth yn nogfen lywodraethol yr elusen.
Cwmnïau elusennol
8. Yn gyffredinol, bydd pwerau cwmni elusennol i brynu tir yn cael
ei nodi yn ei Femorandwm ac Erthyglau. Os yw'r cwmni yn dal eiddo ar
ymddiriedolaeth, mae'r pwerau yn Neddf Ymddiriedolaethau Tir a Phenodi
Ymddiriedolwyr 1996, a Deddf Ymddiriedolwyr 2000 ar gael i gwmni elusennol
yn yr un ffordd ag y maent i elusen anghorfforedig.
Beth yw dyletswyddau cyffredinol ymddiriedolwyr
pan fyddant yn prynu tir i'w helusen?
9. Prif ddyletswydd ymddiriedolwyr yw cyflawni eu hymddiriedolaeth
yn unol â'i thelerau. Hefyd
mae gan ymddiriedolwyr ddyletswydd gyffredinol i weithredu'n rhesymol
ac er lles eu helusen.
Rhaid i ymddiriedolwr ymarfer y gofal a'r sgiliau sy'n rhesymol yn
yr amgylchiadau, gan roi sylw yn arbennig i'r canlynol:
- unrhyw wybodaeth neu brofiad arbennig sydd ganddo/ganddi neu yr
honnir sydd ganddo/ganddi;
- os yw'n gweithredu fel ymddiriedolwr wrth ymgymryd â busnes
neu broffesiwn, unrhyw wybodaeth neu brofiad arbennig y mae'n rhesymol
i'w disgwyl gan rywun sy'n gweithredu wrth ymgymryd â'r math
hwnnw o fusnes neu broffesiwn.
10. Mae hyn yn golygu bod rhaid i ymddiriedolwyr gymryd pob cam rhesymol
i sicrhau'r canlynol:
- Bod y pŵer neu'r awdurdod angenrheidiol ganddynt i brynu'r
tir.
- Bod yr eiddo yn addas ar gyfer ei ddefnydd arfaethedig ac, yn arbennig,
nid yw'n amodol ar unrhyw gyfyngiadau neu amodau cyfreithiol neu gynllunio
a allai wrthdaro â'r defnydd hwn, neu y gall fod yn anodd i'r
ymddiriedolwyr gydymffurfio â nhw.
- Dylid cael unrhyw ganiatâd cynllunio sydd ei angen.
- Mae'r pris neu'r rhent sydd i'w dalu yn deg o'i gymharu ag eiddo
tebyg ar y farchnad.
- Gall yr elusen fforddio prynu'r eiddo - ac yn enwedig os yw'r eiddo
yn cael ei brynu gyda morgais, gall y morgais gael ei ariannu o adnoddau'r
elusen sydd ar gael at y diben a bod unrhyw godiadau posib mewn cyfraddau
llog wedi cael eu cyllidebu ar eu cyfer.
- Wrth brynu prydles, maent yn deall y rhwymedigaethau y byddant yn
ddarostyngedig iddynt dan y brydles, a bod telerau'r brydles yn deg
ac yn rhesymol.
- Ar faterion arbenigol, dylid ymgynghori â chynghorwyr proffesiynol
priodol (cyfreithiwr neu syrfëwr cymwys, er enghraifft). Gall
yr elusen dalu am y gost o geisio cyngor proffesiynol.
- Os yw'r ymddiriedolwyr yn prynu tir gyda chymorth benthyciad, mae
dyletswydd arnynt i sicrhau'r telerau benthyca gorau y mae'n rhesymol
i'w cael trwy gymharu cyfraddau llog a thelerau eraill rhwng benthycwyr
gwahanol.
11. Bydd pennu'r hyn a olygir wrth "gamau rhesymol" yn dibynnu ar y
canlynol:
- cymhlethdod y materion y mae'n rhaid i'r ymddiriedolwyr ymdrin â
nhw wrth weinyddu'r elusen;
- difrifoldeb colled neu niwed y gallai'r elusen neu ei fuddiolwyr
ei brofi os yw'r ymddiriedolwyr yn camdrafod y materion hynny; a'r
- sgiliau sydd gan ymddiriedolwr (neu yn achos ymddiriedolwr proffesiynol,
ddylai fod ganddo/ganddi).
Buddsoddi mewn tir
12. Efallai y bydd ymddiriedolwyr am brynu tir, nid i'w ddefnyddio
wrth gyflawni dibenion yr elusen, ond fel buddsoddiad sy'n cynhyrchu
incwm. Gellir gwneud hyn ar yr amod bod y pŵer ganddynt i wneud
hynny. Gall y Comisiwn ddarparu'r awdurdod priodol mewn achos lle nad
yw ar gael fel arall.
13. Wrth ddefnyddio'r pŵer buddsoddi statudol, neu unrhyw bw^er
buddsoddi arall, yn gyntaf rhaid i ymddiriedolwyr fod wedi:
- cael cyngor priodol gan rywun y credant yn rhesymol sydd yn gymwys
i roi'r cyngor hwn (oni bai fod yr ymddiriedolwyr yn credu yn rhesymol
nad oes angen gwneud hyn);
- ystyried addasrwydd cael tir fel buddsoddiad i anghenion yr elusen,
ac addasrwydd y tir go iawn y bwriedir ei brynu fel buddsoddiad; ac
- ystyried yr angen i ledaenu buddsoddiadau'r elusen.
Rhaid iddynt hefyd adolygu'r buddsoddiadau o dro i dro.
14. Nid yw'r dyletswyddau hyn sy'n ymwneud â buddsoddi yn gymwys
a bod yn fanwl gywir i fuddsoddi eiddo corfforaethol cwmnïau elusennol.
Ond, byddwn yn argymell bod ymddiriedolwyr yr elusennau hyn yn dilyn
yr egwyddorion ym mharagraff 13.
15. Mae anghenion ac adnoddau elusennau yn amrywio'n fawr, a gall tir
fod yn ffordd briodol i fuddsoddi cronfeydd rhai elusennau ond bydd
yn gwbl anaddas i elusennau eraill. Ond, efallai y bydd cronfa fuddsoddi
gyffredin yn seiliedig ar dir yn ddull mwy addas i rai elusennau ar
ôl cael cyngor proffesiynol priodol.
16. Mae gwahanol fathau o oblygiadau ynghlwm wrth berchen ar dir. Mae
rhai o'r pwyntiau y bydd yn rhaid eu hystyried wrth feddwl am brynu
tir fel buddsoddiad fel a ganlyn:
- Ni ellir cymryd yn ganiataol y bydd y tir yn codi mewn gwerth yn
unig.
- Efallai y bydd rhaid cael dulliau rheoli mwy gweithgar nag y byddai
eu hangen gyda ffurfiau eraill o fuddsoddiad. Yn ein barn ni, dylai
elusennau sydd heb yr adnoddau i ddarparu hyn osgoi prynu tir fel
buddsoddiad.
- Ni ellir troi tir yn arian parod mor hawdd â stociau a chyfranddaliadau,
er enghraifft. Ni ellir eu gwario bob yn dipyn ychwaith, fel y gellir
gyda stociau a chyfranddaliadau, os oes rhaid codi swm arbennig o
arian. Yn yr un modd mae rheoli buddsoddiad tir yn gofyn am arbenigedd
a chyngor buddsoddi gwahanol i fuddsoddiadau mewn stociau a chyfranddaliadau.
- Efallai y bydd prynu portffolio digon amrywiol o dir buddsoddiad
(yn enwedig eiddo masnachol) yn anymarferol i elusen unigol. Mae'n
bosib y bydd buddsoddi mewn cronfa fuddsoddi gyffredin sy'n seiliedig
ar dir yn ffordd fwy addas i rai elusennau fuddsoddi mewn tir.
- Gall berchen ar dir buddsoddiad greu goblygiadau ariannol i'r elusen.
17. Argymhellwn fod y math hwn o fuddsoddiad yn addas dim ond i elusen
sydd naill ai:
- wedi dal tir yn draddodiadol fel buddsoddiad; neu
- sydd â phortffolio digon eang ac amrywiol o fuddsoddiadau
y gellid fod yn rhesymol i gyflwyno tir iddo.
Adroddiad y syrfëwr
18. Argymhellir yn gryf bod ymddiriedolwyr sy'n cynnig prynu tir, naill
ai at ddibenion buddsoddi neu i'w ddefnyddio gan yr elusen, yn cael
adroddiad gan syrfëwr cymwys sy'n gweithredu i'r ymddiriedolwyr
yn unig. Argymhellwn hefyd y dylai'r ymddiriedolwr weithredu dim ond
os yw'r adroddiad yn cynnwys y canlynol:
- disgrifiad o'r tir;
- manylion am unrhyw ganiatêd cynllunio sydd ei angen;
- prisiad o'r tir;
- cyngor ar y pris y dylai'r ymddiriedolwyr gynnig ei dalu, neu'r
cynnig mwyaf y dylent ei wneud mewn arwerthiant;
- disgrifiad o unrhyw atgyweiriadau neu newidiadau y byddai'n rhaid
i'r ymddiriedolwyr eu gwneud, ac amcangyfrif o'r gost;
- argymhelliad positif (gyda rhesymau) ei fod er lles yr elusen i
brynu'r tir; ac
- unrhyw beth arall sy'n rhesymol ym marn y syrfëwr, gan gynnwys
disgrifiad o unrhyw gyfamodau cyfyngol neu gyfamodau eraill y mae'r
tir yn ddarostyngedig iddynt.
Oes rhaid i'r ymddiriedolwyr gael Gorchymyn
gan y Comisiwn Elusennau cyn prynu tir?
19. Yn y rhan fwyaf o achosion, nac oes. Ond bydd rhaid gwneud cais
i ni am Orchymyn os yw'r elusen yn cynnig:
- Defnyddio arian sy'n cynrychioli gwaddoliad parhaol i brynu tir
heblaw tir rhydd-ddaliad. Rhoddir manylion pellach yn ein canllaw
Gwario ac Ailosod Gwaddoliad Parhaol (CC38).
- Prynu tir oddi wrth un o'i hymddiriedolwyr (neu bobl neu gyrff sydd
â chysylltiad agos ag ymddiriedolwr). Yn yr achosion hyn bydd
Gorchymyn yn osgoi'r risg o roi'r tir a brynwyd ar un ochr yn ddiweddarach
oherwydd gwrthdaro buddiannau.
- Prynu tir lle nad oes pŵer i wneud hynny.
A all ymddiriedolwyr brynu tir gyda
morgais?
20. Gallant, ond yn achos tir buddsoddiad cynghorir yn gryf
bod ymddiriedolwyr yn sicrhau bod yr incwm o'r tir sy'n cael ei brynu
yn ddigonol, ar ôl tynnu'r holl dreuliau, i dalu ad-daliadau morgais
a darparu elw digonol ar unrhyw swm a fuddsoddir.
21. Fel arfer y tir a gynigir fel gwarant ar gyfer benthyciad morgais
yw'r tir sy'n cael ei brynu, ond weithiau bydd yr ymddiriedolwr am forgeisio
tir sydd eisoes ym mherchenogaeth yr elusen.
22. Gall ymddiriedolwyr, heb ein caniatâd, roi morgais dros dir
elusen fel gwarant ar gyfer arian y maent am ei fenthyg ar yr amod
bod y pŵer ganddynt i wneud hynny a gallant ateb y gofynion
a nodwyd yn adran 38 Deddf Elusennau 1993.
23. Os na allant ateb y gofynion hyn rhaid iddynt gael ein caniatâd
ni cyn arwyddo neu greu'r morgais.
24. Y gofynion yw:
- Mae'n rhaid iddynt gael ac ystyried cyngor gan rywun y credant yn
rhesymol sydd â digon o allu a phrofiad ymarferol o faterion
ariannol i roi cyngor da iddynt. Gall y person hwn fod yn swyddog
neu'n weithiwr yr elusen, ond ni ddylai fod ganddynt fudd ariannol
yn y benthyciad y mae'r ymddiriedolwyr yn ei gymryd.
- Rhaid i'r ymgynghorydd ddarparu cyngor ysgrifenedig i'r ymddiriedolwyr
ar dri mater:
- a oes angen y benthyciad er mwyn i'r ymddiriedolwyr allu dilyn
y camau arbennig hynny y mae'r benthyciad yn cael ei geisio ar
ei gyfer;
- a yw telerau'r benthyciad yn rhesymol, o ystyried statws
yr elusen fel benthyciwr; ac
- a yw gallu'r elusen i ad-dalu'r benthyciad ar y telerau
a gytunwyd gyda'r benthyciwr.
25. Ond nid oes rhaid dilyn y gofynion uchod os yw'r awdurdod ar gyfer
y morgais wedi'i gynnwys mewn Deddf Seneddol, offeryn statudol, neu
Gynllun gan y Llys neu'r Comisiwn. Nid oes angen ein caniatâd
ychwaith mewn achosion o'r fath.
26. Rhoddir arweiniad a gwybodaeth bellach am forgeisi yn ein harweiniad
Gwerthu Tir Elusennau (CC28).
Delio â gwrthwynebiad lleol i
brynu tir
27. Mae rhai projectau elusennau sy'n ymwneud â phrynu tir yn
creu gwrthwynebiad yn lleol, hyd yn oed i raddfa gelyniaeth weithredol.
Os yw hyn yn debygol, cynghorir ymddiriedolwyr i gynllunio'n ofalus
ymlaen llaw, ymgynghori'n eang a darparu gwybodaeth lawn am eu cynigion
a'r rhesymau drostynt.
Gwybodaeth bellach
28. Bydd nifer o'r materion a godwyd yn y canllaw hwn yn gofyn am gyngor
cyfreithiwr yr ymddiriedolwyr neu syrfëwr cymwys. Ond os ydych
am gael gwybodaeth bellach am ein gweithdrefnau, ysgrifennwch atom yn
un o'n tair swyddfa. Dangosir y cyfeiriadau y tu mewn i glawr blaen
y canllaw hwn.